“过去在房地产行业快速发展期，房屋供给数量以及价格都处于上行趋势，业主对物业费价格敏感度不高。如今市场调整，业主对物业的服务品质和价格的关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业费价格政策，物业行业正在从‘规模扩张’转向‘质量竞速’。”8月19日，上市物企万物云（2602.HK）执行董事兼首席运营官何曙华在业绩会上对包括《中国经营报》记者在内的媒体记者表示。
近一年来，一场物业费“降价潮”席卷全国多地。其间，政府出台物业费指导价政策、部分小区通过业主大会表决推动物业费下调、一些物业公司因亏损选择退出管理……据克而瑞物管调研统计，2024年，住宅物业换手率从2021年的1.7%增至3.3%，这意味着，每年约有2万个住宅小区更换物业公司。多数时候，业主最看重的不是物业费本身，而是物业公司提供的服务能否匹配自己所交的物业费。“质价相符”，正成为物业行业破局的关键。
为破解困局，万物云在去年12月推出“弹性定价”模式，将住宅物业项目解构为158项必选服务和350项业主可选服务，把服务和价格的选择权交还给业主。据悉，该模式已在重庆、青岛、太原等多地落地实施。
近日，青岛万科金域蓝湾小区业主代表在接受《中国经营报》记者采访时表示，实行“弹性定价”模式后，业主与物业之间关于物业服务的认知存在偏差、社区治理中的业主需求差异化矛盾等问题得到显著改善。该模式将物业服务的选择权和定价权真正交还给业主，服务实现透明化与精细化，同时化解了社区深层治理矛盾。
13轮议事协商
8月初，青岛万科金域蓝湾小区在街道和社区的见证下，完成了新的物业服务合同的签署。这份合同的独特之处在于其服务内容与收费价格的制定，均为该小区业主亲自参与，通过一轮又一轮的协商而来。
“业主嫌服务不值价，物业觉得经营压力大，其根源是质价相符的矛盾，双方存在信息差。”金域蓝湾小区物业相关负责人表示。于是，该小区物业选择将服务清单及标准展示给业主，并由其决定方案，实施“弹性定价”。
所谓“弹性定价”，是对物业服务范围内的95个服务空间以及1530 个作业对象梳理后，形成508项服务清单。基于清单，物业进行实地勘察，制定初步服务方案框架。随后，业主与物业协商，明确服务重点与可选内容，并由业主自主选择各项服务的具体频次。这些选择最终组合成定制化的服务清单，并据此计算出小区的物业费价格。方案形成后，业主可根据自身需求，对初版服务方案和报价进行多轮沟通与调整，直至双方达成一致。
去年年底的一天，金域蓝湾小区物业办公室里，一份十几页共406项的《弹性定价服务清单》被摆在业主代表面前，拉开了物业与业主首轮协商的序幕。这些服务清单包括必选的86项和可选的320项。会上，业主代表们认真研究了服务清单，明确提出物业费2.52元/平方米的预期。
“当我们提交了2.52元/平方米物业费服务方案后，业主代表们又提出了更新的要求。”上述相关负责人举例称，有一部分业主代表希望物业能在确保“20分钟响应、30分钟解决”的服务响应标准同时，强化园区儿童安全保障。比如，扩大儿童娱乐区域活动场所、增加公区设施维修频次、延长夜间岗值班至晚十点，保障夜间尤其是夏季的园区活动安全。还有一部分业主代表要求，提高35岁以下安全员在团队中的占比，提高整体防护能力……
类似的协商，过去半年在街道和社区的监督和指导下，金域蓝湾小区业委会组织业主代表与物业前后一共展开了13轮。最终，80%的业主代表改变了原先对于2.52元/平方米方案的预期，投票选择了2.76元/平方米的方案。
因事定价、对价支付，业主与物业共同商定物业服务事项和频次，制定物业服务内容和价格的议事协商机制在青岛城阳区万科桃花源一期小区得到复制，该小区物业服务合同的签订亦引入“弹性定价”模式。
克而瑞物管分析认为，在传统物业服务模式下，前期物业服务合同多是业主直接与开发商签订。这种模式导致两大矛盾：一是业主被动接受服务，对清洁、绿化、安保等基础服务的满意度难以提升；二是物业公司因成本压力难以优化服务标准，容易陷入“低质低价”的恶性循环。
万物云方面表示，在宏观环境承压的现状下，价格敏感度攀升使业主对于降价的诉求凸显，物企与业主的价值认知错位成为核心矛盾。这一矛盾的根源在于房企上行周期主导前期物业高价合同，业主作为付费方缺席决策，埋下“高收费低服务”信任危机。
“‘弹性定价’模式是目前市场自我调节的必然过程，这种定价机制本质上是对行业常态的修复，即服务标准与价格将更透明地挂钩，业主可以根据需求选择基础服务或升级服务，而优质服务的溢价空间也将获得市场认可。”何曙华表示。
物企发展策略转向
值得注意的是，万物云提出物业费“弹性定价”伊始就引来“本质就是下调物业费”的质疑。
对此，何曙华在万物云2025年中期业绩会上表示，“弹性定价”不是鼓吹物业费降价，它既尊重业主对于服务品质期望的合理诉求，也保障物业公司的服务品质与生存空间，最终在业主、企业、政府三方之间形成动态平衡。数据显示，今年万科物业在重庆落地“弹性定价”的项目，物业费收缴率提升20%。
公告显示，今年上半年，万物云通过蝶城战略与“弹性定价”的组合拳，在存量市场获取114个新项目，年化饱和收入约6.68亿元，同比增长31.5%。
万物云方面对记者表示，“弹性定价”模式需政府完善分级服务标准、企业提供透明化方案、业主掌握品质选择权三方共建，推动物业服务成为“生活品质投资”。万物云将弹性定价向行业开源，有望成为平衡企业盈利诉求与业主品质期望的行业范式，开启存量市场价值重构新周期。
不过，今年以来，物企主动退出管理项目的案例数量较以往有所增加。据中指研究院统计，龙湖智创生活、众安智慧生活、永升服务、滨江物业、中铁建物业等物企已经或计划退出其在管的部分项目，原因包括物业费收缴困难、项目体量小、降价导致企业亏损及服务质量下降等。
中指研究院认为，物企主动退出项目案例频发，是企业策略转变、业主诉求觉醒与行业持续承压等因素共同作用的结果。从企业发展策略上看，企业由“追求规模”转为“追求效益”，由“追求数量”转为“追求质量”，聚焦优质项目，退出劣质项目。从具体项目情况来看，物业费收缴困难导致运营亏损是物企选择退出的主要原因。
融创服务（1516.HK）亦在2025年上半年业绩预告中坦言，公司预期毛利及毛利率均较去年同期降低，主要是由于公司暂缓确认已完成履约义务但回款存在高风险的若干第三方客户的收入，以及近年交付项目质保到期而带来的维修维护成本增加所致。
中信证券发布的研报指出，截至2024年年末，物业服务板块一年以上贸易应收款金额达到277亿元，较2023年增加38%，客观上说明了收缴的难度。与此同时，物业服务板块的“退盘”力度有所加大。行业遭遇了周期性困难，反过来也使得行业的营收和盈利质量获得提升。“亏损项目的退盘是维持板块盈利能力的关键，也体现了企业盲目冲规模的结束。我们认为，不同项目盈利能力差异较大，且存量项目提价难度较大。预计2025年更多企业可能加大退盘力度，保利润而不是保营收，从而推动行业进一步市场化，质价相符。”
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